<<実家を売却する場合、相続前後でどう違う？>>岡崎市不動産｜空き家・賃貸管理

では、実家を相続する前に売却する場合と、相続した後で売却する場合とでは、それぞれどのように課税されるのでしょうか。

１．実家を売却後に相続（譲渡所得が出たケース）

実家を売って売却益が出た場合には、譲渡所得に対する所得税が課されることになります。ただし、居住用財産を売ったときの特例により、3,000万円以下では非課税になります。仮に譲渡所得が5,000万円だとすると、2,000万円分について課税されます。長期譲渡所得が適用されるとして所得税が15％で300万円、住民税が5％で100万円、復興特別所得税が300万円×2.1％で63,000円、合計で4,063,000円になります。

続いて売却して現金化された資産の相続に対して相続税が課されますが、相続税についても前項の通り基礎控除があるので、その規定範囲内は非課税になります。子供が一人で相続する場合で、仮に相続財産総額が5,000万円だったなら、基礎控除分の3,600万円を引いた1,400万円が課税対象になります。相続財産総額3,000万円以下の相続税率は15％、さらに規定の控除額50万円を差し引くと税額は160万円になります。

前述した、小規模宅地等の特例による80％の控除は不動産として持っている事が前提なので適用されません。

２．実家を売却後に相続（譲渡所得が出ないケース）

実家を売却しても譲渡所得が出なかった場合には、不動産売却に関する所得税は発生しません。あとは、相続財産総額が相続税の基礎控除額を超えるかどうかによって課税の有無が分かれることになります。

３．相続後に実家を売却（譲渡所得が出たケース）

実家を不動産のまま相続する場合、土地・家屋の評価額に応じて相続税が課されます。本ケースでも相続税の基礎控除は適用されます。さらにこの場合は、土地面積が330平方メートル以下ならば「小規模宅地等の特例」が適用されるので、課税される相続財産総額が80％減額になります。上記同様1,400万円が課税対象となった場合、そこから80％分が減額されるので、最終的に280万円に相続税がかかることになります。相続財産総額1,000万円以下の税率は10％なので、相続税額は28万円　になります（子供一人相続の場合）。

続いて相続した実家を売却した場合の課税についてですが、所得税は前述の通り譲渡所得に対してかかってきます。ただし、相続した実家を一定期間内に売却した場合には、相続税額のうち一定金額を譲渡資産の取得費に加算できる「相続税が取得費に加算される特例」を適用することができます。これにより譲渡所得額を減額することができるわけです。

また、親と同居していて相続後も住み続けていたならば、居住用財産を売ったときの特例が適用されます。

４．相続後に実家を売却（譲渡所得が出ないケース）

状況に応じ相続税の課税があるかどうかだけになります。

相続税率、規定の控除額については、国税庁ホームページなどでご確認ください。